En la mayoría de casos, el mantenimiento de un local u oficina (pintura, resane, reparaciones y aire acondicionado) lleva detracción de 4 %, porque SUNAT lo trata como contrato de construcción. El 12 % corresponde al mantenimiento y reparación de bienes muebles, como un equipo que se repara por separado. En ambos casos, la detracción no aplica si la operación es de S/ 700 o menos. Te explicamos de dónde sale cada porcentaje y en qué casos conviene que tu contador revise la factura antes de pagar.
Aviso: este artículo resume normas y pronunciamientos de SUNAT para orientarte. No reemplaza la opinión de tu contador, que debe confirmar el tratamiento de cada operación.
Qué es la detracción y quién la deposita
La detracción es parte del Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias (SPOT). Quien contrata el servicio (tu empresa) descuenta un porcentaje del importe y lo deposita en la cuenta de detracciones del proveedor en el Banco de la Nación. El proveedor solo puede usar ese dinero para pagar sus tributos. Si no depositas a tiempo, la infracción es del cliente, no del proveedor; por eso al área de compras le interesa saber qué porcentaje aplica.
Las tasas están en el Anexo 3 de la Resolución de Superintendencia 183-2004/SUNAT, que lista los servicios sujetos a detracción.
Las dos tasas que se confunden
| Concepto del Anexo 3 | Porcentaje | Qué cubre en un local |
|---|---|---|
| Contratos de construcción | 4 % | Mantenimiento, pintado, reparación y acondicionamiento del inmueble; aire acondicionado; revestimientos |
| Mantenimiento y reparación de bienes muebles | 12 % (desde el 01-04-2018) | Reparación de bienes que no forman parte del inmueble |
- El 4 % para contratos de construcción rige desde el 1 de noviembre de 2013 (RS 265-2013/SUNAT).
- El 12 % para mantenimiento y reparación de bienes muebles lo fijó la RS 071-2018/SUNAT, desde el 1 de abril de 2018.
- Monto mínimo: según la orientación de SUNAT sobre el Anexo 3, la detracción no aplica cuando el importe de la operación es de S/ 700 o menos.
Por qué el mantenimiento de un local cuenta como “construcción”
A muchos administradores les sorprende: “si solo pintamos, ¿por qué es construcción?”. La respuesta está en dos pronunciamientos de SUNAT.
Informe SUNAT 029-2016
Dice literalmente que “los servicios de mantenimiento, pintado, reparación y acondicionamiento de edificios … se encuentran sujetos al SPOT como contratos de construcción, siéndoles de aplicación el porcentaje de detracción del 4 %”. SUNAT se apoya en la clasificación CIIU Rev. 4, División 43 (actividades especializadas de construcción), que incluye, entre otras, la instalación de aire acondicionado, la pintura y el revestimiento de pisos y paredes.
Informes SUNAT C105-2011 y 041-2011
Ubican el mantenimiento y la reparación de ascensores y aire acondicionado dentro de los contratos de construcción. En 2011 la tasa era 5 %; hoy es 4 %. En su lista de pronunciamientos por categoría, SUNAT mantiene “Mantenimiento y reparación de ascensores y aire acondicionado” como contrato de construcción.
En resumen: si el trabajo se hace sobre el inmueble o sobre instalaciones que forman parte de él, la regla general es 4 %.
Casos típicos en un local comercial
| Servicio | Tratamiento según los informes citados |
|---|---|
| Pintura de muros, techos o fachada | Contrato de construcción, 4 % (Informe 029-2016) |
| Resane, empaste y tarrajeo | Contrato de construcción, 4 % (reparación de edificios) |
| Mantenimiento de aire acondicionado | Contrato de construcción, 4 % (Informes C105-2011 y 041-2011) |
| Cambio de pisos o revestimientos | Contrato de construcción, 4 % (CIIU División 43) |
| Reparación de un equipo retirado del local y llevado a taller | Lo evalúa el contador: podría ser bien mueble, 12 % |
| Factura de S/ 700 o menos | No aplica detracción |
Por ejemplo, el mantenimiento de pintura de las oficinas de Expeditors (protección de mobiliario, resane, lijado y pintado) o el resane de fisuras, empastado y pintado en la Clínica Centenario Peruano Japonesa son trabajos sobre el inmueble. Lo mismo vale para el mantenimiento de aire acondicionado y la pintura de locales comerciales.
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¿Qué pasa si la factura mezcla suministro y servicio?
Es frecuente: “suministro e instalación de luminarias”, “cambio de piso con material incluido” o “mantenimiento con repuestos”. Aquí no hay una respuesta única sin ver el contrato. Lo que se analiza es la naturaleza de la prestación: si lo que contratas es una obra o un trabajo sobre el inmueble en el que el material es parte del servicio, o si en realidad compras un bien y la instalación es accesoria.
Tres recomendaciones prácticas:
- Pide al proveedor un presupuesto con partidas separadas (materiales, mano de obra, equipos).
- Define el tratamiento con tu contador antes de emitir la orden de compra, no al momento de pagar.
- Revisa que la factura describa bien el servicio: “mantenimiento de pintura del local” no es lo mismo que “venta de pintura”.
Errores comunes que vemos
- Aplicar 12 % a todo lo que diga “mantenimiento”. La palabra no define la tasa; lo hace el tipo de bien sobre el que se trabaja.
- Olvidar el depósito en facturas cercanas a S/ 700. El umbral es por operación: verifica cómo se cuenta con tu contador si el servicio se factura en partes.
- Depositar fuera de plazo. Genera multa para quien debía depositar.
- No pedir la constancia de depósito al momento de pagar el saldo.
Qué detracción aplica NEXOS
NEXOS factura servicios de mantenimiento de locales, implementación de tiendas y obras. En general, sus trabajos de mantenimiento civil, pintura y aire acondicionado sobre el local encajan en contratos de construcción, pero el tratamiento final lo debe confirmar el contador de cada cliente según la operación.
Si quieres conocer los servicios incluidos, revisa nuestro mantenimiento de locales comerciales.
Preguntas frecuentes
¿El mantenimiento de aire acondicionado lleva detracción de 4 % o 12 %?
Según los informes SUNAT C105-2011 y 041-2011, el mantenimiento y la reparación de aire acondicionado son contratos de construcción, con la tasa vigente de 4 %. Confírmalo con tu contador.
¿El servicio de pintura lleva detracción?
Sí, si supera S/ 700. El Informe SUNAT 029-2016 señala que el pintado de edificios está sujeto al SPOT como contrato de construcción, con 4 %.
¿Desde qué monto se aplica la detracción?
Según la orientación de SUNAT sobre el Anexo 3, no aplica cuando la operación es de S/ 700 o menos.
¿Cuándo se aplica el 12 %?
Al mantenimiento y reparación de bienes muebles, desde el 1 de abril de 2018 (RS 071-2018/SUNAT). En un local, la regla general es que el trabajo sobre el inmueble va con 4 %.
¿Quién deposita la detracción?
El cliente que contrata el servicio, en la cuenta de detracciones del proveedor en el Banco de la Nación.
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