No existe un único costo de construcción por m² en Perú: depende de qué vas a construir (oficina, almacén, área técnica), del sistema estructural, de los acabados, de las instalaciones y de dónde está la obra. Un “precio por m²” solo sirve si sabes qué incluye y qué deja fuera. En esta guía verás qué partidas lo forman, por qué los valores oficiales que publica el Estado no son el costo de construir y cómo pedir cotizaciones que puedas comparar.
Qué incluye y qué no incluye un “costo por m²”
Cuando alguien te da un precio por m², pregunta primero de qué está hablando. Hay tres conceptos distintos:
- Costo directo: materiales, mano de obra y equipos de las partidas de obra.
- Presupuesto de obra: costo directo más gastos generales, utilidad del contratista e IGV.
- Costo total del proyecto: lo anterior más el expediente técnico, los estudios, las licencias, la supervisión y el equipamiento.
Lo que normalmente sí incluye
- Obras preliminares (limpieza, trazo, instalaciones provisionales).
- Movimiento de tierras y cimentación.
- Estructura (columnas, vigas, muros, losas o cobertura).
- Albañilería o tabiquería.
- Acabados (tarrajeo, pisos, pintura, carpintería).
- Instalaciones eléctricas y sanitarias básicas.
Lo que muchas veces queda fuera (y conviene preguntar)
- Expediente técnico, estudio de suelos y topografía.
- Licencia de edificación y otros trámites municipales.
- Demolición o retiro de lo existente.
- Instalaciones especiales: aire acondicionado, sistema contra incendio, cableado de datos, CCTV.
- Obras exteriores: veredas, rampas, cercos, drenaje pluvial.
- Mobiliario y equipamiento.
- Supervisión de obra.
- IGV, si el precio se dio “más IGV”.
Dos cotizaciones con el mismo precio por m² pueden ser muy distintas si una incluye instalaciones especiales y la otra no.
Valores Unitarios Oficiales de Edificación: no son el costo de construir
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprobó los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para 2026 con la Resolución Ministerial 277-2025-VIVIENDA, publicada en El Peruano el 30 de octubre de 2025, para Lima Metropolitana y el Callao, la Costa, la Sierra y la Selva.
Estos valores existen para calcular el valor de los predios con fines tributarios (impuesto predial), según la Ley de Tributación Municipal. Se arman por componentes (muros y columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos, baños e instalaciones) y luego se les aplica depreciación según antigüedad y estado. Son útiles como referencia de cómo se clasifica una edificación, pero no son una cotización: no se calculan para tu obra ni reflejan sus condiciones (suelo, acceso, plazo, instalaciones especiales).
Cómo cambian los precios en el tiempo
Para medir cuánto varían los precios de los insumos, el INEI publica cada mes los Índices Unificados de Precios de la Construcción por áreas geográficas; por ejemplo, la Resolución Jefatural 171-2026-INEI aprobó los de junio de 2026 para 13 áreas geográficas. En obra pública se usan en las fórmulas polinómicas de reajuste. En obra privada te sirven para entender por qué un presupuesto de hace un año ya no vale lo mismo.
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Qué partidas pesan más según el tipo de obra
Oficinas
Pesan los acabados (pisos, cielos rasos, carpintería, vidrios), las instalaciones eléctricas y de datos y, si las hay, el aire acondicionado y la detección de incendios. La estructura puede ser menor si las oficinas van dentro de una nave existente. Si estás decidiendo cómo cerrar los ambientes, revisa drywall o ladrillo para oficinas.
Almacenes y naves
Pesan la estructura y la cobertura (losa, techo liviano o estructura metálica), el piso (losa de concreto que resista montacargas y cargas), el drenaje pluvial y la iluminación. Los acabados suelen ser simples. Cómo techar cambia mucho el costo: lo explicamos en losa aligerada o techo liviano para un almacén.
Áreas técnicas e instalaciones especiales
Cuartos eléctricos, almacenes de químicos, laboratorios o áreas con requisitos de higiene llevan instalaciones, ventilación, pisos especiales y protección que elevan el costo por m² aunque el área sea pequeña.
Por qué el costo por m² cambia tanto
| Factor | Efecto |
|---|---|
| Área total | En obras pequeñas, la movilización, la supervisión y los gastos fijos se reparten en pocos m² y el precio por m² sube. |
| Sistema estructural | Albañilería confinada, concreto armado o estructura metálica tienen costos y plazos distintos. |
| Suelo | Un suelo malo exige cimentaciones más profundas o mejoramiento. |
| Altura y luces | Techos altos o ambientes sin columnas exigen más estructura. |
| Instalaciones | Aire acondicionado, contra incendio y datos pueden pesar tanto como la obra civil. |
| Ubicación y acceso | Obras fuera de la ciudad o dentro de plantas en operación tienen costos de logística y restricciones. |
| Plazo | Acelerar exige más cuadrillas o trabajo en horarios especiales. |
El caso de las obras pequeñas
Las obras de NEXOS para POMICA en Ica muestran bien la diferencia de escala: un torreón de vigilancia de 4 m² techados en albañilería confinada con ladrillo caravista, techo ligero e instalaciones eléctricas; un almacén de productos químicos de 70 m² techado con losa aligerada, vigas chatas y peraltadas; y oficinas administrativas en 90 m² techados, con instalaciones eléctricas, sanitarias y señalización. En un ambiente de 4 m², cimentación, columnas, techo e instalaciones se reparten en muy poca área, y el costo por m² resulta mucho mayor que en uno de 90 m², aunque el monto total sea menor.
Cómo pedir cotizaciones que puedas comparar
- Define el alcance por escrito: área, uso, sistema constructivo, acabados e instalaciones.
- Entrega los mismos planos o el mismo expediente a todos. Si no tienes expediente, empieza por cuánto cuesta un expediente técnico.
- Pide el presupuesto por partidas, con metrados y precios unitarios, no solo un total.
- Separa costo directo, gastos generales, utilidad e IGV.
- Lista lo excluido: licencias, estudios, instalaciones especiales, obras exteriores.
- Pide el plazo y el cronograma, porque un precio bajo con un plazo irreal sale caro.
- Fija la vigencia de la oferta, porque los precios de los insumos cambian.
Para ejecutar con control de calidad y plazos, revisa nuestro servicio de obras civiles e ingeniería.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir por m² en Perú en 2026?
No hay una cifra única. Depende del tipo de edificación, el sistema estructural, los acabados, las instalaciones, el suelo y la ubicación. Lo correcto es pedir un presupuesto por partidas con tu alcance.
¿Los Valores Unitarios Oficiales de Edificación sirven para presupuestar una obra?
No. La RM 277-2025-VIVIENDA los aprueba para valorizar predios con fines tributarios. Pueden orientarte sobre cómo se clasifican los componentes, pero no reemplazan una cotización.
¿Cuánto cuesta construir una nave industrial o un almacén por m²?
Depende sobre todo de la estructura, la cobertura, el piso y las luces libres. Un almacén con techo liviano y piso simple cuesta muy distinto que uno con losa de concreto, piso para montacargas e instalaciones contra incendio.
¿El costo por m² incluye el IGV y la licencia?
No siempre. Pregunta si el precio es “más IGV” y si incluye licencia, expediente, estudios y supervisión. Muchas cotizaciones solo consideran la obra.
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